Regolarità urbanistica
Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico delEdilizia DPR 380/01).
La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).
I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:
- Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
- Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
- Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.
Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.
Come si verifica la conformità
Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.
Quando è necessaria?
- Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto perchè se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile.
- In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
- Per richiedere un mutuo.
Principali cause di non regolarità
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:
- Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
- Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una SCIA per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010).
Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina. - Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.
Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.
Differenza tra regolarità urbanistica e catastale
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.
Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.
Abusi gravi
In caso di abusi edilizi, oltre ad una denuncia penale, sarà necessario provvedere alla demolizione ed al ripristino dei luoghi ed in alcuni casi l’ente potrà acquisire di diritto gratuitamente al patrimonio del comune parte del bene.
I casi più frequenti di interventi non autorizzati che comportano un abuso sono un soppalco non autorizzato, l’apertura o lo spostamento di una finestra, la realizzazione di una veranda sul terrazzo, il frazionamento di più unità, la modifica di un balcone. Non sempre è possibile sanare ed a volte è necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal comune.
Irregolarità meno gravi
Altri tipi di irregolarità, meno gravi, comportano solo della sanzioni amministrative e possono essere risolte con una SCIA in Sanatoria o una CILA. Solitamente sono dovute alla modifica della distribuzione interna: spostamento della cucina, demolizione e ricostruzione di tramezzi, fusione di stanze.
La regolarizzazione può essere semplice ma bisogna sempre verificare se gli interventi rispondono alle normative comunali (igienico sanitarie ed edilizie). Ad esempio se è stato demolita una parete per allargare il soggiorno bisogna verificare che la superficie del nuovo ambiente sia maggiore di 1/8 della superficie delle finestre. Questo è un tipico caso in cui anche per un piccolo intervento non è possibile regolarizzare e per avere la completa regolarità urbanistica bisogna ricostruire la parete.
Condono e sanatoria
Regolarizzare una difformità non è sempre possibile. In alcuni casi si può procedere con una SCIA in Sanatoria o Permesso di costruire in Sanatoria (art. 36 del TUE dpr 380/01).
La sanatoria è differente dal condono perchè nel primo casi i lavori si potevano realizzare ma non è stato dichiarato niente al comune, mentre si richiede un condono se i lavori non si potevano realizzare perchè contrari alle normative edilizie.
Attualmente non è possibile richiedere un condono edilizio, che a differenza della Sanatoria (Art. 36) è un provvedimento eccezionale, gli ultimi sono stati nel 1985, 1994, 2003.
Legittimità della preesistenza
Un altra formula con cui viene definita la regolarità urbanistica è “leggittimità della preesistenza“. Per preesistenza si intende lo stato di fatto in cui si trova l’immobile, per legittimità si intende la rispondenza del progetto alle normative edilizie al momento della realizzazione.
Documentazione da presentare al SUdE per accertare la conformità Urbanistica
La Dichiarazione sul fatto di non aver reperito titoli abilitativi non è sufficiente se non accompagnata da foto aeree, documenti catastali, atti notarili, contratti di locazione registrati, fotografie con data certa, ecc., necessari a rafforzare il valore indiziario della dichiarazione. Pertanto è necessaria Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da parte di n° 3 soggetti che attestano la presenza dell’immobile e che negli anni non sono stati effettuati interventi edilizi che hanno modificato il fabbricato.