Abusi edilizi: l’unica sanatoria possibile richiede la doppia conformità

Una sentenza recente della Cassazione Penale, la n.4625/2022, che è molto chiara sull’argomento: per ottenere la sanatoria edilizia (che è diversa dal condono e anche dalla sanatoria giurisprudenziale…) ex art.36 del Testo Unico Edilizia – e quindi il permesso di costruire in sanatoria – deve esserci il rispetto del requisito della doppia conformità. Se c’è, l’abuso è sanabile. Se non c’è, no.

NECESSITÀ DEL TITOLO EDILIZIO, PERIODO DI REALIZZAZIONE, LA REGOLA ANTE 1967 E ANTE 1942
Per risolvere la questione il TAR Puglia-Lecce, sentenza 01/02/2021, n. 162, ha riepilogato la normativa in materia, ricordando che l’obbligo di preventivo titolo edilizio è stato introdotto nel 1942 dalla Legge urbanistica (art. 31, L. 17/08/1942, n. 1150, entrata in vigore il 31/10/1942), ma limitatamente agli immobili ricadenti nei centri abitati. Solo con l’art. 10, L. 765/1967 (che ha sostituito il suddetto art. 31 a decorrere dal 01/09/1967) tale limitazione è stata soppressa e l’obbligo di premunirsi della licenza edilizia è stato esteso a tutto il territorio comunale e quindi anche alle zone fuori del centro abitato.
Per semplicità, tali indicazioni possono essere schematizzate secondo la seguente tabella.

Molti pensano che prima del 1° Settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge ponte n. 765/67, tutte le costruzioni allora compiute o iniziate rientrassero in un regime che oggi chiameremmo di “edilizia libera”.
In questo modo, si risolverebbe la questione della legittimazione urbanistica di una certa categoria di immobili e opere ormai ultracinquantennali.
Purtroppo le cose non stanno così, ed è per questo che occorre ponderare bene il valore e la veridicità della dichiarazione “Ante ‘67”: essa è resa come dichiarazione sostitutiva di atto notorio per attestare la preesistenza dell’immobile al 1° settembre 1967.

Essa viene resa dal proprietario o avente titolo sull’immobile per diversi motivi:

Allegarla ad atto notarile di trasferimento tra vivi;
Resa e incorporata nello stesso tipo di atto di trasferimento;
Nelle pratiche edilizie ordinarie;
Nelle sanatorie edilizie;
Nei condoni edilizi;
Nelle CTU delle esecuzioni;
opposizione a ordinanze di demolizione;
Eccetera;

Detto ciò, il contenuto e forma di quella dichiarazione non sono sufficienti per certificare quella circostanza, e gli enti pubblici possono chiedere ulteriori dettagli in merito, potendola ritenere di valore non sufficiente.
Il Consiglio di Stato ci ricorda nuovamente che tale dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà costituisce un semplice indizio insufficiente a dare dimostrazione dell’epoca d’effettiva realizzazione dei manufatti abusivi (Cons. di Stato n. 302/2020).
Ad esempio non è sufficiente per escludere l’immobile dalla richiesta di titolo edificatorio in sanatoria, e neppure di fronte all’ordinanza di demolizione emessa dal Comune.

Costituisce consolidata giurisprudenza (Cons. di Stato n. 5057/2012) il principio per cui l’onere di provare l’ultimazione dei lavori grava sul richiedente la sanatoria in quanto:
1. Il proprietario può, di regola, procurarsi la documentazione da cui si possa desumere che l’abuso sia stato effettivamente realizzato entro la data prevista;
2. La P.A. comunale non è normalmente in grado di accertare la situazione edilizia di tutto il proprio territorio alla data indicata dalla normativa sul condono;

Provando a dirlo in altre parole, la dichiarazione di per sé non costituisce prova o elemento probatorio, ma puramente indiziario. Ed ecco che si rende necessario rafforzare il valore indiziario della dichiarazione con altri documenti o elementi di corredo. Possono essere foto aeree, documenti catastali, atti notarili, contratti di locazione registrati, fotografie con data certa, ecc.

Se tutto ciò non può essere dimostrato è necessaria una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da parte di n° 3 soggetti che attestano la presenza dell’immobile.