Decreto Salva Casa: le nuove regole sui cambi di destinazione d’uso

Tra tutte le modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), quella che riguarda il cambio di destinazione d’uso è probabilmente quella più completa.

Cambio di destinazione d‘uso: cosa cambia

Il nuovo art. 23-ter TUE distingue tra il cambio di destinazione d’uso tra:

• orizzontale o irrilevante, ovvero all’interno della stessa categoria funzionale;
• verticale o rilevante, cioè tra categorie funzionali diverse.

Le categorie funzionali e i cambi d’uso orizzontali e verticali

Il comma 1 dell’art. 23-ter definisce le categorie funzionali degli immobili o delle unità immobiliari, individuando cinque classi:

1. a) Residenziale
2. a-bis) Turistico-ricettiva
3. b) Produttiva e direzionale
4. c) Commerciale
5. d) Rurale

Il cambio di destinazione d’uso orizzontale è definito dal nuovo comma 1-bis e si verifica quando il mutamento riguarda una “singola unità immobiliare” all’interno della stessa categoria funzionale. In questo caso la norma dispone che il cambio d’uso è sempre consentito, salvo specifiche limitazioni che i Comuni possono introdurre nei propri strumenti urbanistici.

Il cambio di destinazione d’uso verticale è disciplinato dai commi 1-ter e 1-quater e riguarda il passaggio tra categorie funzionali diverse di una singola unità immobiliare, esclusa quella rurale.

Il cambio d’uso verticale è ammesso solo in specifiche zone:

• zone A, B e C di cui all’art. 2 del D.M. n. 1444/1968;
• zone equipollenti definite dalle leggi regionali.

Per il cambio d’uso verticale è previsto che:

• rispetti le condizioni indicate dal comma 1-quater e le normative di settore;
• i Comuni possono introdurre ulteriori restrizioni tramite i propri strumenti urbanistici.

Il cambio d’uso verticale non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge “Urbanistica”).

Quale titolo edilizio è necessario?

La norma ha introdotto un’importante novità con il comma 1-quinquies, che stabilisce il titolo edilizio necessario per il mutamento di destinazione d’uso nel caso in cui lo stesso sia realizzato senza opere oppure con opere.

In particolare, se il cambio avviene:

• senza opere, si presenta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• con opere, si presenta il titolo richiesto per la realizzazione delle opere stesse con una precisazione:
  • se l’intervento edilizio è soggetto a CILA, si presenta comunque la SCIA.
  • se l’intervento edilizio è soggetto a SCIA o Permesso di Costruire, il titolo edilizio necessario segue quello delle opere previste.

Volendo riassumere, il nuovo art. 23-ter delinea le casistiche di mutamento in base a tre fattori fondamentali:

1. Oggetto del mutamento
   1. Singola unità immobiliare.
   2. Intero immobile.
2. Tipologia di mutamento
   1. Orizzontale (urbanisticamente irrilevante) → all’interno della stessa categoria.
   2. Verticale (urbanisticamente rilevante) → tra categorie diverse.
3. Presenza di opere edilizie
   1. Senza opere → intervento di edilizia libera o minima.
   2. Con opere → necessità di titolo edilizio (CILA, SCIA, PdC).